THỊ TRƯỜNG NHÀ TÂN BÌNH CHO THUÊ THU HÚT MẠNH CÁC CHỦ ĐẦU TƯ

Thị trường nhà thương mại để bán khá ảm đạm, trong khi nhu cầu về loại hình nhà cho thuê và nhất là nhà cho thuê tân bình rất lớn đã kéo nhiều chủ đầu tư tính chuyện đổ tiền vào phân khúc thị trường này. Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà cho thuê, Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ đề nghị ban hành nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị với nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư.

Định hướng sẽ bỏ tiền vào đầu tư phân khúc nhà cho thuê tân bình, Công ty CP Quốc tế C&T đã thuê hẳn một khu đất tại đường Thân Nhân Trung, phường 13, quận Tân Bình, TP.HCM để xây dựng dự án căn hộ cho thuê Beehome gồm 318 căn hộ có diện tích từ 30 - 65m2. Mức giá thuê được chủ đầu tư đưa ra từ khoảng hơn 15 triệu đồng đến 25,5 triệu đồng/quý. Mỗi năm, chủ đầu tư sẽ điều chỉnh tăng giá thuê nhà ở mức dưới 15%/lần.

Công ty Savills Việt Nam cho biết trong 3 năm tới, TP sẽ có khoảng 21 dự án nhà cho thuê, cung cấp hơn 4.400 nhà. Số lượng căn hộ này, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, là quá ít so với nhu cầu. Ông Châu cho rằng đây là phân khúc tiềm năng vì nhu cầu thuê nhà ở rất lớn, nhất là những người trẻ, độc thân, những người ở các địa phương khác đang sinh sống, làm việc tại TP.

Mặc dù khá tiềm năng nhưng theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, doanh nghiệp bất động sản không mặn mà đầu tư vào phân khúc này bởi đầu tư tiền tỷ nhưng lượm bạc cắc.

Mới đây, để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà cho thuê Tân Bình, đặc biệt là nhà xã hội cho thuê, Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ đề nghị ban hành nghị định về phát triển và quản lý nhà cho thuê tân bình tại khu vực đô thị với nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư.

Theo dự thảo nghị định, khi xây dựng nhà ở cho thuê, các chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi như: Được miễn tiền sử dụng đất; được miễn, giảm thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà ở; được vay vốn ưu đãi hoặc được bù lãi suất khi vay vốn từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam, được vay vốn từ các quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,3 lần so với tiêu chuẩn quy hoạch hiện hành; được sử dụng tầng 1 nhà chung cư để kinh doanh thương mại nhằm giảm giá cho thuê nhà ở. Đặc biệt, sau thời hạn 10 năm, kể từ ngày bàn giao đưa nhà ở vào sử dụng cho thuê, chủ sở hữu nhà ở thương mại cho thuê được quyền bán nhà ở cho thuê, và khi đó những trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê sẽ chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá quy định cho Nhà nước…

chothuenhahcm.net

CHI TIẾT

" CƠN BÃO" NHÀ CHO THUÊ Ở LUÂN ĐÔN

Theo Knight Frank, giá căn hộ cao cấp ở trung tâm Luân Đôn đã tăng 19% trong 5 năm qua tính đến tháng 3. Trong tháng 2/2013, giá thuê nhà đã tăng 8,4% so với cùng kỳ năm trước. Grosvenor  cho biết những ngôi nhà đắt nhất thủ đô nước Anh, vốn đã tăng 6,9% giá trị vào năm ngoái, sẽ thống trị phần còn lại của thị trường BĐS dân cư của Vương quốc Anh trong năm 2013.

Giám đốc điều hành Grosvenor, ông Mark Preston cho biết công ty sẽ nhắm vào các ngôi nhà cho thuê vì giá trị của BĐS cao cấp có thể tăng ở tốc độ chậm hơn, và có thể hợp tác với các quỹ hưu trí trong thương vụ đầu tư này.

Ông Preston nói Grosvenor sẽ phát triển dịch vụ cho thuê nhà chủ yếu ở Luân Đôn, nơi công ty sở hữu 121 hecta ở khu Mayfair giàu có và những vùng lân cận Belgravia, và những vùng xa hơn như Cambridge, Oxford, Edinburgh và vài khu ở North America

Ông Preston cho biết “người đi làm thu nhập trung bình” cần thuê nhà“thấy rằng giá cả và tình trạng tài chính ngày càng khó khăn hơn cho nên chuyển sang thuê nhà nguyên căn”. Tốc độ tăng trưởng của nhà cao cấp “có thể sẽ không bền vững”.

Ông Preston nói: “Phần lớn nguồn cung nhà cho thuê là các cá nhân có một hoặc hai căn hộ cho thuê chứ không phải các công ty, tổ chức tập trung vào lĩnh vực này. Đây vẫn là một phân khúc tương đối mới mẻ và chúng tôi đã có một số ý tưởng dự án về lĩnh vực đó.”

Luân Đôn đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở và các nhà hoạch định chính sách đã tìm cách giảm bớt các rào cản đối với ngành xây dựng. Chính phủ Anh đã tăng kinh phí cho xây dựng mới nha cho thue từ 200 triệu lên đến 1 tỉ bảng vào tháng 3 vừa qua nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tổ chức trở thành các ông chủ cho thuê nhà. Những nỗ lực để thúc đẩy thị trường cho thue ra đời trong thời điểm thiếu thốn các khoản cho vay thế chấp và các yêu cầu đối với người vay thì cao hơn trước, làm cho việc thue nha trở nên cần thiết với nhiều gia đình hơn.

chothuenhahcm.net

CHI TIẾT

ƯU ĐÃI NÀO CHO CÔNG NHÂN VIÊN Ở NHÀ THUÊ

Bộ Xây dựng vừa có tờ trình Thủ tướng đề nghị ban hành Quyết định thí điểm chuyển đổi dự án nhà ở để bán sang nhà ở cho thuê. Theo đó, Bộ đề nghị thí điểm 5 dự án ở các địa phương như Bắc Ninh, TP HCM, Vĩnh Long. Ngoài ra, Bộ sẽ lựa chọn thêm một số dự án thuê nhà chung cư đã hoàn thành xây dựng hoặc có tiến độ thi công bảo đảm hoàn thành trong năm 2013 để xin tiếp tục thí điểm.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê tại các khu công nghiệp được miễn tiền sử dụng đất. Đối với trường hợp xây nhà tại khu vực đô thị để cho thuê phải trả tiền thuê đất hàng năm.

Chủ đầu tư có thể được hưởng thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, vay vốn với lãi suất ưu đãi. Số vốn được vay tối đa không quá 70% tổng mức đầu tư của dự án nhà cho thuê.

Chủ đầu tư được phép bán nhà ở tại dự án cho thuê sau thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày công trình được đưa vào sử dụng. Đối với các khu công nghiệp, bên bán phải nộp 50% giá trị tiền sử dụng đất.

Chủ đầu tư được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%, vay vốn với lãi suất ưu đãi theo Nghị quyết 02. Số vốn được vay tối đa không quá 70% tổng mức đầu tư của dự án.

 Người thuê trả tiền thuê hằng tháng hoặc trả trọn gói. Người thuê căn hộ được vay vốn với lãi suất ưu đãi, số vốn vay tối đa 80% giá trị hợp đồng thuê trọn gói, không vượt quá 50% giá trị hợp đồng cho thuê nhà trả tiền hằng tháng

Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà trọ giá rẻ cho công nhân, người lao động tại khu công nghiệp giá nhà trọ tối đa là 35.000 đồng mỗi m2. Dự án cho thue khu đô thị giá tối đa là 65.000 đồng mỗi m2. Trường hợp thuê trọn gói thì không được điều chỉnh giá thuê nhà trong thời gian ký hop đong cho thue nha. Nếu thuê trả tiền hằng tháng thì mỗi lần tăng không được vượt quá 7% gia thue nhavà chỉ được tăng tối đa 1 năm một lần.

chothuenhahcm.net

CHI TIẾT

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở LÀM VĂN PHÒNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thời điểm giá thuê mặt bằng cao ốc văn phòng tăng cao, hàng loạt doanh nghiệp chuyển sang thuê nhà ở làm văn phòng để cắt giảm chi phí. Hiện nay, nhiều dự án mới được đưa vào khai thác sử dụng, giá cả thuê mặt bằng trở nên linh hoạt, hấp dẫn, tạo nên sự dịch chuyển ngược trở lại của khách thuê.

     Khách thuê cho rằng, hợp đồng cho thuê không công chứng, chứng thực có khả năng bị tòa án phán quyết hợp đồng vô hiệu nếu xảy ra kiện tụng, nên dựa vào căn cứ đó để gây sức ép với bên cho thuê nhằm mục đích giảm giá hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Còn bên cho thuê khẳng định, họ có chức năng kinh doanh bất động sản nên hợp đồng này không cần thiết phải công chứng mà vẫn có giá trị pháp lý. Ai đúng, ai sai và hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác có thời hạn thuê trên sáu tháng nhưng không công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý hay không căn cứ theo quy định nào của pháp luật hiện hành?

(hình minh họa)

1. Nhiều đạo luật điều chỉnh và khoảng trống pháp lý trong thực tế

     Trước tiên, hãy xem xét các căn cứ pháp lý nào các bên tự tin dựa vào để khẳng định lẽ phải thuộc về mình. Quy định về hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng, điều 492, Bộ luật Dân sự năm 2005 (“BLDS”) khẳng định: “Hợp đồng thuê nhà ởphải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Bên khách thuê phân tích, căn cứ vào Điều này, hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng giữa hai bên có thời hạn thuê trên sáu tháng nhưng không công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền sẽ vô hiệu. Một số thẩm phán cho biết, trong trường hợp này, nếu hợp đồng thuê nhà trên sáu tháng mà các bên không ký công chứng, tòa án có thể sẽ tuyên vô hiệu; hoặc căn cứ Điều 134, BLDS, toà án sẽ cho các bên 30 ngày để tiến hành công chứng, hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Bên nào cố ý không tiến hành hoàn thiện hình thức thì nhiều khả năng toà sẽ tuyên giao dịch đó vô hiệu và bên có lỗi là bên cố ý không hoàn thiện hình thức giao dịch.

     Nhưng bên cho thuê cho rằng, bởi hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng thuộc sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2006 (“Luật Nhà ở”); theo đó, Điểm b, Khoản 3, Điều 93 của Luật này quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở”. Khoản 5, Điều 63, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở thương mại quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của hai bên theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng hoặc bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở”. Do đó, vì bên cho thuê là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản nên hợp đồng giữa họ và khách thuê hoàn toàn không cần thiết phải công chứng hoặc phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng theo Điều 134, BLDS.

(hình minh họa)

     Tuy nhiên, căn cứ hai bên đưa ra đều có vấn đề cần phải bàn. Nhà ở được định nghĩa tại Luật Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Giao dịch về nhà ở được hiểu là giao dịch về các công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định tại Điều 90, Luật Nhà ở thì giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở. Nên có thể hiểu rằng, hợp đồng cho thuê nhà ở chịu sự điều chỉnh của luật này chỉ là hợp đồng cho thuê với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Còn các hợp đồng cho thuê nhà ở có mục đích làm văn phòng (không để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân) sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở.

     Luật Nhà ở là đạo luật áp dụng nguyên tắc luật chuyên ngành. Điều 3, Luật Nhà ở khẳng định: “Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này”. Căn cứ nguyên tắc này, các điều khoản về hợp đồng cho thuê nhà ở được nêu trong BLDS và các luật khác cũng phải được hiểu và áp dụng theo các quy định của Luật Nhà ở. Vì vậy, có thể thấy rằng, điều 492, BLDS và Luật Nhà ở không điều chỉnh hợp đồng cho thuê nhà ở có mục đích làm văn phòng.

     Cũng có ý kiến cho rằng, Điều 500, BLDS đã lường trước trường hợp này. Điều này quy định: “Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác: Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở”. Điều khoản này có nội dung hết sức không rõ ràng khi quy định “trong trường hợp pháp luật không có quy định khác”. Pháp luật ở đây có thể hiểu là Bộ luật Dân sự hoặc một đạo luật khác. Xét về mục đích, cho thuê nhà ở làm văn phòng là một hoạt động kinh doanh bất động sản căn cứ theo giải thích của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (“LKDBĐS”). Điều 4, LKDBĐS xác định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Đây là một giải thích khá rõ ràng nhằm xác định việc cho thuê nhà ở làm văn phòng thuộc phạm vi điều chỉnh của LKDBĐS. Theo đó, hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng phải tuân thủ về mặt nội dung và hình thức được nêu trong Chương V, LKDBĐS. Vì thế, LKDBĐS đã có các quy định về việc thuê nhà nên không thể áp dụng Điều 500, BLDS trong trường hợp này được.

     Theo Khoản 3, Điều 67, LKDBĐS, hợp đồng thuê bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng này do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều này cũng có nội dung không rõ ràng là “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” dẫn đến sự ngộ nhận có thể áp dụng trở lại Điều 500, BLDS, tức là phải công chứng hợp đồng nếu thời hạn thuê trên sáu tháng. Hoặc cũng có thể hiểu ý chí của nhà làm luật là không cần công chứng hợp đồng vì bên cho thuê có chức năng kinh doanh bất động sản căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở? Vậy cuối cùng thì áp dụng luật nào để điều chỉnh vấn đề này? 

     Theo phân tích ở trên, ta có thể loại trừ việc áp dụng Luật Nhà ở. Còn BLDS và LKDBĐS không xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành nên trong trường hợp này phải áp dụng LKDBĐS, bởi theo Khoản 3, Điều 80, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 1996 đã quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”. Nguyên tắc này cũng được Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành xác định lại tại Khoản 3 điều 83.

     Theo những lập luận trên, dẫn chiếu quy định của LKDBĐS, hai bên đương sự tham gia vào quan hệ hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng có thể thỏa thuận với nhau về việc công chứng hợp đồng, nghĩa là có cần thiết phải công chứng hợp đồng hay không hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của hai bên. Nhưng nếu hai bên thỏa thuận không cần công chứng hợp đồng thì có thể lại rơi vào trường hợp đã phân tích ban đầu, khả năng bị tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng (công chứng hợp đồng)… theo phán quyết của tòa án. Không thể bình luận sự đúng sai của tòa án khi áp dụng pháp luật bởi sự mập mờ, không rõ ràng trong nội dung của các đạo luật (“trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”) và cũng chưa có bất kỳ hướng dẫn nào của Hội đồng thẩm phán TANDTC về trường hợp này.

     Tóm lại, mặc dù có nhiều luật điều chỉnh các loại hợp đồng cho thuê nhà, nhưng vẫn tồn tại những khoảng trống pháp lý hay sự không rõ ràng của pháp luật quy định về hợp đồng thuê nhà ở làm văn phòng giữa bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và bên thuê là tổ chức, cá nhân khác với thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên. Hệ quả pháp lý của nó là sự áp dụng pháp luật không thống nhất gây khó khăn cho các bên đương sự và cơ quan xét xử các tranh chấp có liên quan, tất yếu dẫn đến những phán quyết khác nhau đối với những vụ việc tương tự nhau. Đây là điều không ai mong muốn trong những nỗ lực cải cách tư pháp hướng tới xây dựng một nhà nước pháp quyền.

(hình minh họa)

2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật

     Theo quan điểm cá nhân, khi xây dựng LKDBĐS, ý chí của các nhà làm luật đã thể hiện sự tôn trọng tự do ý chí giao kết hợp đồng, sự tự nguyện tham gia hợp đồng, bảo đảm các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện trong nội dung Điều 67, LKDBĐS, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.Vì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản nên Điều 72, LKDBĐS quy định về Hợp đồng thuê bất động sản cần được nhà làm luật sửa đổi, bổ sung như sau: “Hợp đồng thuê bất động sản không cần công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền” nhằm khẳng định tự do ý chí giao kết hợp đồng của các bên tham gia và tương thích với Điểm b, Khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở.

chothuenhahcm.net

CHI TIẾT

NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ

Thị trường nhà cho người nước ngoài thuê vẫn là mảnh đất màu mỡ đối với các doanh nghiệp bất động sản và các tổ chức cá nhân. Nhưng thực tế, không phải ai cũng hiểu rõ các quy định của pháp luật về điều kiện, thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà. Vì thế, để hiểu rõ hơn về cách thức và các giấy tờ cần thiết khi cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê, bạn có thể tham khảo các quy định sau:

1- Điều kiện nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài thuê

Điều kiện nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam được quy định tại các Điều 131, 132, 133 Luật Nhà ở như sau:

    Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ 3 tháng liên tục trở lên và người Việt Nam định cư ởnước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam.

 Nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện sau:

- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;
- Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;
- Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

    Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở, bên cho thuê nhà phải có các điều kiện sau: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự; là tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh cho thuê nhà ở.

    Bên thuê là cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở; Bên thuê là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.

(hình minh họa)

2- Thủ tục giao dịch cho thuê nhà ở

       Thủ tục giao dịch cho thuê nhà ở được quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở như sau: Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về hợp đồng. Hợp đồng phải thể hiện các nội dung: Tên và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở; Giá thuê và phương thức thanh toán; Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê nhà ; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

       Hợp đồng thuê nhà ở phải có chứng nhận của công chứng trừ các trường hợp sau: Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng; Bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở.

        Sau khi ký kết hợp đồng cho thuê nhà, chủ nhà phải làm thủ tục khai báo tạm trú cho người thuê nhà tại cơ quan Công an: Xuất trình hộ chiếu, tờ khai xuất nhập cảnh, chứng nhận tạm trú và thị thực (nếu thuộc diện có thị thực); khai vào bản khai tạm trú theo mẫu; lập danh sách người nước ngoài khai báo tạm trú và nộp tại Công an xã phường; lưu giữ phiếu khai báo tạm trú cùng danh sách người nước ngoài tạm trú để xuất trình khi có yêu cầu3 - Thủ tục cho người nước ngoài thuê

(hình minh họa)

3 - Thủ tục cho người nước ngoài thuê

Việc cho cá nhân người Việt Kiều, người nước ngoài hay công ty nước ngoài thuê nhà để ở, làm văn phòng… là một hoạt động kinh doanh và phải tiến hành làm thủ tục đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể.

   Việc thuê và cho thuê phải được lập thành hợp đồng; hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng, chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

   Sau khi ký kết hợp đồng cho thuê nhà, chủ nhà phải làm thủ tục khai báo tạm trú cho người thuê nhà tại cơ quan Công an địa phương.

   Nội dung khai báo: Xuất trình hộ chiếu, tờ khai xuất nhập cảnh, chứng nhận tạm trú và thị thực (nếu thuộc diện có thị thực); khai vào bản khai tạm trú theo mẫu; lập danh sách người nước ngoài khai báo tạm trú và nộp tại Công an phường xã sở tại và thông báo số lượng người nước ngoài tạm trú cho Công an phường, xã sở tại biết; lưu giữ phiếu khai báo tạm trú cùng danh sách người nước ngoài tạm trú để xuất trình khi có yêu cầu.

   Hộ cá thể khi hoạt động kinh doanh phải kê khai nộp các loại thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. Mức thuế suất thuế môn bài phải nộp căn cứ vào số vốn đăng ký trong giấy phép đăng ký kinh doanh của hộ kinh doanh cá thể.

    Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với dịch vụ cho thuê nhà, văn phòng là 10%. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân (Biểu thuế lũy tiến từng phần áp dụng đối với thu nhập từ sản xuất, kinh doanh, tiền lương, tiền công, thù lao).

    Biểu thuế đối với cá nhân cư trú: TN tính thuế đến 5 triệu/tháng: 5%; Trên 5 tr-10tr 10%; Trên 10 tr- 18tr 15%; Trên 18tr- 32tr 20% ; Trên 32 tr- 52 tr 25%; Trên 52-80 tr 30%; Trên 80tr 35%).

(hình minh họa)

Điều kiện nhà cho thuê

Có địa chỉ cụ thể, nằm ngoài khu vực an ninh, quốc phòng;

Riêng biệt ( không cùng chung căn hộ hoặc cùng chung cửa đi với căn hộ khác)

An toàn về cấu trúc, xây dưng ( Có Giấy Phép Xây dựng hoặc Nhà kiên cố có tầng, hoặc gác lững )

Bảo đảm điều kiện an ninh - trật tự ( do Phòng ANTT – HC cấp Quận cấp )

Bảo đãm Phòng Cháy & chữa cháy ( do Sở Cảnh Sát  PC & CC TP, Tỉnh Thành hoặc Phòng PC & CC cấp Quận cấp)

Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

CÂU HỎI :

"Tôi có ngôi nhà muốn cho người nước ngoài thuê. Xin cho biết nhà tư nhân như thế nào đủ điều kiện cho người nước ngoài thuê? Một hợp đồng cho thuê nhà như thế nào là phù hợp với pháp luật?". (Trần Thị Mỹ Lệ, Từ Liêm, Hà Nội)

Trả lời:

Nhà cho thuê nói chung phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có địa chỉ cụ thể, nằm ngoài khu vực an ninh, quốc phòng;

- Riêng biệt (không cùng chung căn hộ hoặc cùng chung cửa đi với căn hộ khác).

- An toàn về cấu trúc, xây dưng.

- Bảo đảm điều kiện an ninh, trật tự,vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy.

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

    Để cho người nước ngoài thuê nhà, người có nhà cho thuê cần phải có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (hộ kinh doanh cá thể) trong đó có ghi rõ ngành nghề kinh doanh: dịch vụ cho thuê nhà ở cho khách nước ngoài. Giấy đăng ký này phải được cấp cho chính chủ vì cho người nước ngoài thuê nhà thuộc dịch vụ kinh doanh đặc biệt.

    Nhà cho thuê phải có xác nhận về việc đảm bảo đủ điều kiện an ninh trật tự, đủ điều kiện về phòng cháy, chữa cháy do cơ quan công an quận, huyện nơi quản lý căn nhà đó xác nhận.

    Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng, chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

chothuenhahcm.net

CHI TIẾT

NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI DU HỌC SINH THUÊ NHÀ Ở NHẬT

Một số điểm nên chú ý khi xem thông tin  (bản vẽ + thông tin đính kèm) như sau:

 + Nếu khi xem trên mạng mà bạn tìm được một căn phòng có giá cho thuê nhà trọ rẻ hơn bình thường khá nhiều, thì nên xem kĩ điều kiện căn nhà đó xây từ năm bao nhiêu, chắc chắn có phòng tắm và nhà vệ sinh không (cái này hơi thừa nhưng ở Nhật có một số nhà cũ thì chỉ có nhà vệ sinh chứ không có phòng tắm… hoặc dùng nhà vệ sinh và phòng tắm chung). Nhà vệ sinh ở Nhật cũng có hai loại là loại bệt (truyền thống của Nhật), và loại bồn (loại của phương Tây), khi xem bản vẽ bạn cũng nên chú ý vấn đề này. Tất nhiên trước khi quyết định thue nha  còn một bước đi xem nhà thực tế, nhưng nếu đã xem kĩ ở phần bản vẽ thì có thể tiết kiệm được thời gian đi xem thực tế những căn nha cho thue ngay từ đầu đã không đáp ứng đủ điều kiện.

 + Thuê nhà trọ sinh viên ở Nhật chia làm hai loại: washitsu và youshitsu, washitsu là kiểu nhà truyền thống của Nhật, sàn lát bằng tatami (một loại chiếu Nhật), cửa và vách tường được dán giấy; youshitsu là kiểu nhà phương Tây, sàn lát gỗ, nói chung là giống nhà bình thường ở Việt Nam. Chọn washitsu hay youshitsu là tùy theo sở thích của mỗi người, tuy nhiên lưu ý đối với washitsu, mùa hè độ ẩm cao, nếu không thường xuyên lau chùi thì tatami dễ ẩm mốc, cửa và vách tường làm bằng giấy nên cách âm không cao, tất nhiên cách nhiệt cũng không tốt, mùa hè có thể mát nhưng mùa đông có thể rất lạnh. Thêm một điều nữa, vì washitsu trải thảm tatami nên thường hợp với những bạn thích ngủ bằng futon (đệm trải thẳng xuống đất), còn những bạn thích ngủ trên giường thì có lẽ nên chọn youshitsu.

 + Về thông tin kèm theo bản vẽ nhà cho thuê nhà trọ, một số nhà sẽ ghi rõ là đồng ý cho người nước ngoài thuê hay không (đây là ý kiến của chủ nhà, fudousan chỉ là người truyền tải). Nếu không tìm được thông tin này trên mạng, khi tìm được một căn nhà ưng ý, việc đầu tiên cần hỏi fudousan là chủ nhà có đồng ý cho người nước ngoài thuê hay không. Một số chủ nhà (thường là người già) không muốn cho người nước ngoài thuê vì sợ rắc rối xảy ra do bất đồng ngôn ngữ, văn hóa… hoặc một số chủ nhà có định kiến sẵn với người nước ngoài…

 + Một điều chú ý nữa khi kí mẫu hợp đồng cho thuê nhà là vấn đề hoshounin - người bão lãnh. Trong hợp đồng thuê nhà trọ có một điều khoản về người bảo lãnh, người bảo lãnh phải chịu trách nhiệm liên đới về những thiệt hại chẳng may do người thuê gây ra. Nếu là người Nhật thì người bảo lãnh thường là bố mẹ hoặc người thân thích trong gia đình, còn đối với người nước ngoài thì vấn đề người bảo lãnh khá phức tạp hơn. Trong trường hợp bạn là lưu học sinh thì có thể liên hệ với trường đang học để nhờ phía trường làm người bảo lãnh (tùy từng trường mà có thể được chấp nhận hay không

Các thủ tục thuê nhà ở Nhật đều được tiến hành thông qua nhà môi giới bất động sản (fudousan), nên khi có ý định đi thuê nhà trọ thì việc đầu tiên là tìm đến các quầy hàng của fudousan.

Bằng việc truy cập vào internet, bạn có thể chọn phòng trọ cho thuê theo từng khu vực mình muốn sinh sống, kèm theo các điều kiện về giá tiền, cấu trúc căn nhà, vị trí địa lý… Hơn nữa, trên trang web cũng thường cho biết số tiền reikin và shikikin để người xem có thể ước lượng tiền phải đặt đầu vào là bao nhiêu.

Chothuenhahcm.net

CHI TIẾT

XÂY NHÀ CHO THUÊ : LỜI ĐƠN LÃI KÉP.

Trong thời điểm bất động sản đang bị sức ép lãi suất và việc đón đầu quy hoạch chưa thực sự rõ nét, việc xây nhà cho thuê được ví như “lời đơn lãi kép” và cũng là hướng đi mới cho một số chủ đầu tư.
Điểm đến của nhiều nhà đầu tư hiện nay chính là những khu đất có diện tích lớn ở các khu dân cư xung quanh các nhà máy, khu công nghiệp… để xây nhà trọ. Theo đó khoản lợi nhuận thu về lớn nhất không phải là tiền cho thuê nhà mà chính là sự gia tăng giá trị lô đất.
Cách đây 2 năm, anh Nguyễn Văn Nam (Cầu Giấy, Hà Nội) có mua một lô đất rộng 300m2 gần Khu công nghiệp Bắc Thăng Long với giá gần 1 tỷ đồng để đầu tư xây dựng 20 phòng trọ. Với giá cho thuê trung bình 1 triệu đồng/tháng, mỗi tháng ông thu về 20 triệu. Tính ra chỉ cần hơn 4 năm ông đã thu hồi được vốn đầu tư mua đất và xây dựng phòng trọ vì giá thuê phòng năm sau luôn cao hơn năm trước. Đến thời điểm hiện nay, lô đất anh Nam đang sở hữu đã “ngót nghét” chục tỷ đồng, và giá thuê nhà hiện tại cũng tăng gấp đôi so với thời điểm trước.

(hình ảnh mang tính minh họa)

Có cầu ắt có cung, xu hướng này kéo theo hàng loạt gia đình xây nhà trọ cho thuê với giá rẻ. Điển hình như mới đây, anh Trần Hoàng Long (Đông Anh, Hà Nội) đã “ôm” hàng trăm diện tích đất Hải Bối để xây vài chục nhà cho thuê, đáp ứng chỗ ở cho hàng ngàn công nhân làm việc trên địa bàn.

Tại ven đô và các thành phố lớn, do diện tích đất nhỏ hẹp nên xu hướng xây nhà cao tầng cho thuê hướng tới các đối tượng thu nhập thấp là người ngoại tỉnh đã được “nhắm” tới.
Khu nhà cho công nhân thuê của anh Nguyễn Văn Nam giúp anh thu hơn 20 triệu đồng/tháng
Trong vai người đi thuê nhà, phóng viên đã gặp anh Nguyễn Văn Linh (Từ Liêm, Hà Nội). Anh vừa xây xong 2 ngôi nhà cạnh nhau, cao 5 tầng, mỗi nhà gồm 10 phòng cho thuê. Anh cho biết, anh định chia luôn cho 2 đứa con trai vừa lập gia đình nhưng nhận thấy nhu cầu thuê nhà ngày càng đông nên anh quyết định cho thuê khoảng chục năm.
Anh chia sẻ: “Sẵn có đất và tiền nên tôi quyết định đầu tư vào căn hộ cho thuê. Đây là cách đầu tư hiệu quả nhất. Mỗi phòng rẻ nhất là 2 triệu đồng/m2, đắt nhất là 2,5 triệu đồng/m2. Mỗi năm tôi cũng thu về ngót nghét gần 500 triệu đồng. Chẳng phải làm gì mà cũng thu được nhiều tiền. Vừa an toàn lại nhàn hạ”.

(hình minh họa)
Theo khảo sát của phóng viên, xu hướng xây nhà cho thuê đang “nở rộ” tại các khu ven Thủ đô. Chỉ tính riêng các khu vực “nóng” như: làng Phùng Khoang, Triều Khúc (Thanh Xuân); Dịch Vọng, Đồng Xa (Cầu Giấy); Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Tây Mỗ, Đại Mỗ (Từ Liêm)… số người thu nhập thấp đến thuê nhà chiếm tới 70% người dân địa phương.
Đa phần trong làng thuộc các khu vực trên đều xây nhà cho thuê, trung bình mỗi nhà xây thêm 5-6 phòng, cá biệt có nhà xây tới 25-30 phòng. Giá phòng dao động từ 2 – 3 triệu đồng. Như vậy mỗi tháng số tiền thu nhập quả là không nhỏ. Đó là chưa kể các dịch vụ như: tiền điện, tiền nước, tiền vệ sinh và những phụ phí khác.

Chị Minh Thu (Từ Liêm, Hà Nội) – Chủ một chung cư mini chia sẻ: “Có đất xây nhà trọ là cách làm ăn có lãi nhất lại nhàn hạ, chỉ mất khoản đầu tư ban đầu. Còn vật giá lên cao, lại tăng tiền nhà. Ngoài ra còn có thể ăn thêm ở khoản điện nước vệ sinh, tiền gửi xe”.
 

(hình mang tính minh họa)

Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam cho thấy, cả nước hiện còn khoảng 11.458 hộ chưa có nhà ở. Trong đó, tại khu vực đô thị, số hộ không có nhà ở vào khoảng 4.502 hộ. Tại khu vực nông thôn, số hộ không có nhà ở vào khoảng 6.956 hộ. Trên toàn quốc hiện còn khoảng 3,5 triệu hộ sống trong những ngôi nhà đơn sơ.

Hiện tại trên cả nước đang diễn ra “làn sóng” di dân có cường độ lớn. Trong đó, di dân giữa các vùng tăng gấp 1,5 lần. Giai đoạn 2004-2009, tổng số người di cư là 9,09 triệu người, đặc biệt số người di cư tăng theo khoảng cách di cư. Việc di dân khiến sức ép tăng dân số cơ học đối với đô thị ngày càng căng thẳng, dẫn tới quá tải hạ tầng xã hội: thiếu nhà, trường học, bệnh viện quá tải, môi trường đô thị xuống cấp trầm trọng, thiếu khu vui chơi giải trí, công viên.

Trao đổi về vấn đề này, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản khẳng định: “Mua đất xây nhà cho thuê là hình thức kinh doanh có hệ số an toàn cao, hiệu quả kinh tế lớn, vừa đem lại nguồn lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư đồng thời giải quyết được vấn đề thiếu nhà ở xã hội”.

Vị lãnh đạo này cũng lý giải, hiện quỹ đất không đủ để xây dựng nhà riêng lẻ, nhà cho người thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng so với nhu cầu thực tế là những vấn đề được bàn luận nhiều trong thời gian qua. Xu hướng mới trong đầu tư bất động sản là xây nhà chung cư, nhà cho thuê thay cho nhà riêng lẻ đã và đang là xu thế chung trong quá trình đô thị hóa. Đây là những tín hiệu đáng mừng tạo thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Thế Giang – Phó Giám đốc đầu tư sàn giao dịch bất động sản cho biết, xét về khía cạnh đầu tư thì đây là kênh mang lại sự ổn định. Trong thời điểm bất động sản đang bị sức ép lãi suất và việc đón đầu quy hoạch chưa thực sự rõ nét. Việc xây nhà cho thuê cũng là hướng đi mới cho một số chủ đầu tư lớn.

chothuenhahcm.net

CHI TIẾT

NHÀ TRỌ DÀNH CHO SINH VIÊN THUÊ MANG GIÁ CẮT CỔ

Tôi từng đi biết bao ngõ ngách khắp Hà Nội mong tìm được phòng trọ cho sinh viên thuê để sinh hoạt trong những ngày sống xa gia đình. Phòng trọ thì chật hẹp, có khi chỉ khoảng 8m2 mà giá thuê tới 700 nghìn, những phòng 10 m2 thì ít nhất cũng phải 1 triệu.

Giá phòng trọ cho sinh viên thuê hiện nay ở Hà Nội trung bình khoảng 1,5 triệu 1 phòng 2 người ở, chưa kể tiền điện nước tính theo giá nhà chủ quy định.

(hình minh họa)

Giá cả nhà trọ cho sinh viên hiện nay ngày càng tăng cao, tôi nghĩ đây không chỉ là vấn đề của tầng lớp sinh viên phải sống xa nhà mà các cơ quan chức năng cũng cần có biện pháp nhất định. Tôi cũng là một sinh viên phải sống cảnh nhà trọ tạm bợ đắt đỏ nên thực sự thấy tầm quan trọng của giá cả nhà trọ đối với cuộc sống sinh hoat.

Với những sinh viên mà kinh tế gia dình không mấy dư giả như tôi đành phải tìm những phòng trọ cho sinh viên giá bèo xa trường học để bớt một vài trăm tiền thuê phòng, mà tìm phòng trọ cũng không dễ dàng, dù điều kiện không tốt, giá cả đắ đỏ cũng phải nhắm mắt thuê vì tìm phòng vô cùng khó khăn.

(hình minh họa)

Tôi nghĩ các cơ quan chức năng cần có biện pháp trong vấn đề này, không những là vấn đề xã hội mà còn là vấn đề kinh tế.
Tôi xin đưa ra một vài biện pháp như quản lí giá cả nhà trọ, ấn định mức giá trần, đưa ra những khung giá với từng loại nhà trọ tương xứng với điều kiện phòng trọ. Các cơ quan chức năng cần phối hợp chặt chẽ với các trường học, thông qua đó nắm rõ giá cả nhà trọ mà các sinh viên đang thuê, có biện pháp xử lí với những nhà trọ cho thuê với giá cả bất hợp lí.

Việt Nam là một nước đang phát triển, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, đời sống nhân dân còn thiếu thốn, lạm phát vẫn xảy ra, nếu giá cả phòng trọ sinh viên được cải thiện thì không những cuộc sống của chính những sinh viên đó bớt được phần nào khó khăn mà còn giúp cho cuộc sống gia đình có con em là sinh viên sẽ bớt đi phần nào gánh nặng về kinh tế.

Có như vậy cuộc sống của đại đa số người dân mới được cải thiện, giá cả giảm cũng góp phần tích cực trong việc đẩy lùi lạm phát, nền kinh tế nước nhà sẽ từng bước phát triển.

nhachothuehcm.com

CHI TIẾT